Como funciona o ajuste do aluguel?
Isso provavelmente traz algumas vantagens para os
proprietários, que podem cobrar qualquer aluguel por apartamentos vagos ou, na
pior das hipóteses, manter os inquilinos que têm todos os incentivos para ficar
e pagar o aluguel em dia. Os controles de aluguel reduzem a oferta de
moradias decentes, pois os proprietários optam por converter um prédio em
condomínio ou adaptá-lo para uso comercial, em vez de cumprir uma lei que
restringe seus lucros. O controle de aluguel também pode levar a uma queda nos
ativos imobiliários alugados; os proprietários não podem investir em manutenção
porque não podem recuperar esses investimentos aumentando o aluguel.
Enquanto a expansão do controle de aluguel evitou o
deslocamento de inquilinos de São Francisco em 1994, os proprietários reagiram
de maneira diferente para reduzir suas perdas com aluguel. É importante
notar que todas as leis de controle de aluguel, incluindo a lei de São
Francisco, já permitem que os proprietários despejem inquilinos que não pagam
aluguel ou violem os termos de seus contratos de aluguel, e também permitem
despejos por "relocação do proprietário" quando os proprietários
tentam se mudar para dentro de casa. Pontos principais A maioria das leis de
controle de aluguel limita o valor que um locador pode aumentar o aluguel dos
inquilinos existentes.
Na verdade, 37 estados têm leis que proíbem os governos
locais de tomar tais medidas. As regras podem ser confusas, mas afetam um
grande número de residentes. O programa de estabilização de aluguel da
década de 1970 regula os preços de cerca da metade do aluguel da cidade.
Normalmente, existem regras sobre quanto o aluguel pode aumentar a cada ano,
até o valor máximo.
Uma vez atingido o limite, o aluguel não pode aumentar,
independentemente do tempo de permanência do locatário no apartamento. Quando o
inquilino deixa o apartamento sob controle, os proprietários podem aumentar o
preço para o valor que considerarem adequado. Se você tiver um contrato de
arrendamento, o seu senhorio não poderá aumentar o aluguel até o final do
período do arrendamento, a menos que o próprio arrendamento preveja um aumento
ou você concorde com ele. Se você estiver alugando mensalmente, o locador pode
aumentar o aluguel (ou alterar qualquer outro prazo de aluguel), notificando-o
pela taxa exigida, que é de 30 dias na maioria dos estados.
Na verdade, o locador deve dar aos inquilinos um aviso
por escrito com 30 dias de antecedência para alterar o prazo do aluguel, mas
deve dar um aviso por escrito de 60 dias para qualquer aumento de aluguel, os
proprietários podem aumentar seu aluguel em qualquer medida, desde que cumpram
o período de notificação aplicável e não forneçam notificação de discriminação
ou assédio do inquilino. Os proprietários devem fornecer à cidade uma cópia
do aumento do aluguel do banco no prazo de 7 dias a partir da notificação do
inquilino. Se você acredita que o aumento do aluguel solicitado neste aviso é
incorreto, excessivo ou causa inconveniência indevida, você pode (a) entrar em
contato com o locador para discutir o aumento e / ou (b) petição .
Os administradores de imóveis com aluguel fixo têm um
limite legal para os aumentos anuais de aluguel. O Conselho de Regras de
Locação define essas taxas de juros, que atualmente são 1,5% para renovações de
um ano e 2,5% para renovações de dois anos. O aluguel máximo é definido
para cada apartamento com base na história única de cada apartamento.
Como o aluguel é limitado, é muito mais provável que os
locatários permaneçam em propriedades de longo prazo. Se eles tiverem muitos
aluguéis de submercado, eles podem não ser capazes de arcar com a manutenção
adequada ou pagar impostos e taxas de propriedade. Esta oportunidade de
aumentar o aluguel significa que os inquilinos que moram em apartamentos
acessíveis estão passando por aumentos vertiginosos dos aluguéis, implicando em
despejo econômico.
Depois que os inquilinos são despejados, as unidades
anteriormente disponíveis são reformadas, às vezes até minimamente, e então
alugadas por duas a três vezes o aluguel original. O senhorio pode reduzir
o aluguel do inquilino durante parte ou todo o período restante do
arrendamento. Nesse caso, o locador pode adiar o aluguel de alguns locatários,
mas eles serão obrigados a pagar o aluguel diferido no futuro, um pagamento
único ou um aumento nos pagamentos subsequentes.
Como uma consideração adicional, o proprietário deve ver
o pedido dos inquilinos para reduções de aluguel como uma oportunidade para
restringir alguns dos termos de arrendamento não financeiro. Confidencialidade.
O locador pode desejar incluir uma cláusula na isenção do aluguel que proíba o
locatário de negociar os termos de seu contrato com o locador com outros
locatários na propriedade ou mercado. De acordo com as leis de controle de
aluguel da cidade de Los Angeles, é legal que os proprietários primeiro
notifiquem os inquilinos sobre seus direitos e notifiquem a cidade sobre o
acordo. Finalmente, os proprietários estão legalmente autorizados a oferecer
aos seus inquilinos uma compensação em dinheiro pela partida.
A intenção legislativa da Portaria de Controle de Aluguel
era fornecer moradias para aluguel a preços acessíveis. Na véspera da abolição
do controle de aluguéis em 1994, os preços dos aluguéis das unidades
controladas eram geralmente mais de 40% mais baixos do que os preços das
propriedades próximas não controladas. Os autores do mesmo estudo de
controle de aluguel descobriram que os inquilinos de São Francisco que viviam
em apartamentos com aluguel controlado economizaram quase US $ 3 bilhões. Eles
também acreditam que a política fornece o valor da habitação da cidade,
incentivando os proprietários e incorporadores a servir a população mais rica.
Criou números astronômicos. residente. Para compensar a queda no lucro da
unidade de controle de locação.
Na ausência de proteção substancial ao inquilino, os
aluguéis tendem não apenas a aumentar em um mercado de alta demanda, mas também
a aumentar significativamente. Os proprietários de mamãe e papai têm, é claro,
garantido legalmente um retorno justo sobre seu investimento, mesmo em cidades
de aluguel, e ainda estão bem acima do retorno justo em São Francisco. As
descobertas que apóiam os controles de aluguel estão sendo ignoradas, já que a
indústria gasta aluguel injustamente estabelecido em recursos ilimitados para
os inquilinos para garantir que mesmo as críticas mais especulativas e
infundadas aos controles de aluguel sejam feitas por políticos e pela mídia.
Até recentemente, havia poucos dados ou experimentação natural que pudesse
avaliar a importância desses tópicos concorrentes e avaliar como o controle de
aluguel afeta inquilinos, proprietários ou o mercado imobiliário em geral.
Como as leis locais são complexas e muitos locatários
podem não compreender totalmente quais benefícios de aluguel podem ter direito,
a seguir estão algumas das coisas mais importantes que os residentes de Los
Angeles precisam saber sobre as políticas de controle de aluguel da área.
Além disso, os proprietários de casas na maioria dos
estados não podem devolver os aumentos de aluguel em troca de exercer certos
direitos legais concedidos aos inquilinos e não podem discriminar ilegalmente
os aumentos de aluguel em seus sistemas. Por exemplo, se você registrar uma
reclamação legal junto a um órgão governamental sobre o mau funcionamento do
seu apartamento, o proprietário não poderá puni-lo aumentando o aluguel.
Devido às novas restrições da Califórnia, os inquilinos que viveram em
apartamentos com aluguel controlado por mais de um ano geralmente só podem ser
despejados por negligência, como falta de pagamento ou violação dos termos do
aluguel. Uma vez que os inquilinos recebem apartamentos com aluguel controlado,
mesmo se suas necessidades de habitação mudarem, eles podem relutar em se mudar
no futuro e desistir do controle de aluguel .
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