O que é amortização de financiamentos imobiliários?
O que é amortização de financiamentos imobiliários?
Embora nosso foco seja principalmente em empréstimos
imobiliários comerciais, como financiamento bancário, empréstimos CMBS ou
empréstimos multifamiliares HUD®, pode ser atraente para os empreendedores que
os empréstimos SBA, financiados pela US Small Business Administration, possam
ser usados para financiar equipamentos e capital. em circulação, bem como
imóveis comerciais. Embora as hipotecas residenciais sejam geralmente
concedidas a tomadores individuais, os empréstimos imobiliários comerciais são
frequentemente concedidos a organizações comerciais (por exemplo, corporações,
incorporadoras imobiliárias, sociedades limitadas, fundações e fundos
fiduciários). Ao contrário dos empréstimos imobiliários, que são totalmente
reembolsados, os empréstimos comerciais são geralmente reembolsados.
Por exemplo, se você obtiver um empréstimo imobiliário
comercial de prazo fixo de 5 anos com um período de reembolso de 25 anos,
pagará o empréstimo por 5 anos consecutivos (calculado como se o empréstimo
fosse reembolsado em 25 anos). ... Feito isso, você ainda terá que pagar o
balão, que geralmente é uma quantia bastante alta, a fim de equilibrar todo o
empréstimo. Parte de cada pagamento vai para o valor principal do empréstimo, e
parte - para os juros.
O valor principal mensal do empréstimo que é liquidado no
final do prazo é denominado reembolso total. Para hipotecas de taxa fixa (FRM),
o pagamento totalmente amortizado é calculado no início e não mudará durante o
prazo do empréstimo. Abaixo está um exemplo de um cronograma de reembolso
simples para um empréstimo de 5% de US $ 20.000 por cinco anos (pago em
prestações mensais).
A depreciação é a forma como os credores tornam
previsíveis os pagamentos mensais dos empréstimos imobiliários. O
cronograma de amortização é um documento padrão de hipoteca que relaciona os
valores de cada pagamento ao longo da vida do empréstimo. Por exemplo, a
amortização de um empréstimo hipotecário envolve o cálculo da razão entre o
principal e os juros para cada pagamento do empréstimo.
Em uma hipoteca simples totalmente amortizada, o
empréstimo será totalmente reembolsado ao longo de um período de tempo. Depois
disso, o empréstimo passa a ser semelhante ao ARM e é ajustado anualmente junto
com um novo cronograma de reembolso. Tal como acontece com o ARM, a taxa de
juros é menor do que para uma hipoteca de taxa fixa do mesmo prazo.
Se o empréstimo expirar antes do período de reembolso,
todo o principal restante será pago com uma parcela final conhecida como
pagamento aéreo. Isso significa que, embora o mutuário efetue os pagamentos
como se o empréstimo fosse reembolsável em 30 anos (em um cronograma de
reembolso de 30 anos), todo o saldo principal do empréstimo era reembolsável em
7 anos. Isso significa que, após o período de 10 anos, os proprietários terão
que pagar o pagamento em excesso pelo valor original do empréstimo remanescente
Muitos empréstimos têm períodos de amortização de 20, 25
ou 30 anos e períodos de 3, 5 ou 10 anos (use o período de amortização para
calcular o reembolso fixo mensal, mas o principal restante vence no
vencimento). Os empréstimos para imóveis comerciais têm prazo fixo,
variando de 3 a 5 anos a 20 anos (em alguns casos até mais), e o prazo
geralmente é ainda maior do que o prazo do empréstimo. Em alguns casos, os
credores comerciais fornecem reembolsos totais do empréstimo por até 20 ou 25
anos. Mas, ao contrário das hipotecas residenciais, os empréstimos comerciais
exigem um grande pagamento inicial, de pelo menos 20% do valor do imóvel
comercial.
Por exemplo, um investidor com 7% de um empréstimo
comercial de R$ 1 milhão pagará R$ 6.653,02 por mês durante sete anos, seguido
por um pagamento final aéreo de R$ 918.127,64, que reembolsará o empréstimo
integralmente. O prazo do empréstimo afetará se a sua parcela é grande ou
pequena, mas também afetará o valor que você paga no final do empréstimo. No
que diz respeito à estrutura de pagamento, prevê-se que os empréstimos
comerciais se desviem do calendário tradicional de reembolso. Por exemplo, se
um empréstimo de R$ 100.000 6% por 30 anos termina em 15 de março e o mutuário
paga juros no final do período entre 15 de março e 1º de abril, o primeiro
pagamento de R$ 599,56 deve ser feito em 1º de maio. Data de vencimento.
O pagamento de juros é calculado multiplicando-se 1/12 da
taxa de juros pelo saldo do empréstimo no mês anterior. Se esse pagamento
for menor que os juros devidos, o saldo é aumentado, o que é considerado
depreciação negativa. A tabela de depreciação mostra essa relação entre o
principal e os juros e mostra como o empréstimo pendente diminui ao longo do
tempo. Quando a depreciação é usada como um método para equalizar os pagamentos
da hipoteca ao longo da vida do empréstimo, a razão principal / juros muda
naturalmente ao longo do tempo.
À medida que você continuar a pagar o empréstimo
mensalmente, a parte dos juros do pagamento fixo será cada vez menor e a parte
usada para reduzir o principal do empréstimo será cada vez maior. Um
período de amortização mais longo geralmente resulta em amortizações mensais
mais baixas e custos totais de juros mais altos durante o prazo do empréstimo,
enquanto um período de amortização mais curto geralmente resulta em
amortizações mensais mais altas e custos totais de juros mais baixos. Os
empréstimos com amortização negativa são particularmente arriscados para os
mutuários, porque sempre que o mutuário deixa de pagar um mês inteiro de juros,
os juros não pagos são adicionados ao principal do empréstimo.
A depreciação resolve esse problema pagando apenas uma
pequena parte do saldo principal no início do prazo do empréstimo e a maior
parte no final. Assim, os pagamentos são equilibrados por uma alta porcentagem
de pagamento no início e uma baixa porcentagem no final. À medida que os
pagamentos do empréstimo forem feitos, o valor restante do empréstimo
diminuirá.
O credor pode pular o reembolso do empréstimo e fazer com
que os pagamentos do empréstimo incluam partes iguais do saldo principal.
Nessa situação, o investidor fará os pagamentos ao longo de sete anos com base
no reembolso do empréstimo de 30 anos, seguido por um pagamento final “aéreo”
de todo o empréstimo pendente.
Como a depreciação na verdade torna seu pagamento mais
baixo do que se você pagasse o mesmo principal durante o prazo do empréstimo,
você pode obter empréstimos maiores e casas mais caras por meio de empréstimos
amortizados. Nos empréstimos, a amortização é o reembolso do empréstimo por
meio de pagamentos regulares. Empréstimo amortizado é um tipo de empréstimo com
pagamentos regulares, aplicável ao principal do empréstimo e aos juros
acumulados.
Amortização é a redução gradual da dívida de um
empréstimo por meio de pagamentos periódicos de principal e juros calculados
para saldar a dívida no final de um período especificado. Em geral, a
amortização é um método progressivo e gradual em que o empréstimo é baixado
lentamente. No mundo dos imóveis comerciais, frequentemente falamos sobre a
depreciação associada à eliminação gradual de uma hipoteca ou empréstimo ao
longo do tempo.
Exceto para empréstimos de taxa de juros simples,
discutidos abaixo, a contabilização de empréstimos de home equity amortizados
assume um total de 12 dias por ano, com o primeiro dia de cada mês. Esta
tabela mostra o saldo inicial do empréstimo, o pagamento mensal fixo, a
repartição mensal entre os juros fixos e o principal e, em seguida, o saldo
final do empréstimo após o pagamento mensal fixo ter sido feito. Calculadora de
taxas Calculadora de empréstimos comerciais Esta ferramenta calcula pagamentos
de imóveis comerciais, oferecendo P&L, pagamentos fixos e somente juros, e
fornece um cronograma de pagamento mensal.
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